FB Capital presenta un modello industrializzato per superare le difficoltà del settore. Patrimonio edilizio obsoleto e costi alle stelle bloccano il mercato residenziale
Il mercato immobiliare italiano si trova di fronte a un paradosso insostenibile: mentre cresce la domanda di abitazioni energeticamente efficienti e accessibili economicamente, diventa sempre più complesso per gli sviluppatori realizzare progetti di qualità a prezzi compatibili con le possibilità delle famiglie.
Il patrimonio edilizio nazionale mostra segni di invecchiamento preoccupanti, con oltre il 60% degli immobili che risulta datato, mentre il consumo di nuovo territorio continua inarrestabile con 83,7 chilometri quadrati trasformati nel 2024, equivalenti a 2,7 metri quadrati ogni secondo.
La rigenerazione urbana emerge come unica strada percorribile, ma si scontra con ostacoli sempre più insormontabili: procedure burocratiche complesse, tempistiche dilatate, incremento dei costi dei materiali e difficoltà progettuali che rendono proibitivo sviluppare abitazioni moderne ed efficienti a prezzi ragionevoli.
In questo contesto di difficoltà sistemiche, il gruppo vicentino FB Capital ha elaborato una strategia industrializzata per affrontare le criticità del settore, concentrandosi sulla riduzione dei rischi operativi e sull’incremento qualitativo degli interventi.
‘Realizzare appartamenti di tre o quattro locali nuovi sotto i 350 mila euro per unità, in zone di pregio, risulta praticamente impossibile senza adottare processi industriali’, dichiara Filippo Bertacco, fondatore di FB Capital.
L’azienda ha sviluppato un approccio metodico che prevede l’industrializzazione completa di ogni fase operativa, dalla valutazione iniziale alla progettazione, dal controllo economico alla supervisione dei cantieri. La selezione degli investimenti segue criteri rigorosi: nel 2025 sono state esaminate 95 operazioni potenziali, ma solo 9 hanno superato il processo di validazione che comprende 57 controlli interni.
‘Applichiamo regole inflessibili: escludiamo frazioni, zone industriali limitrofe e comuni con meno di 200 compravendite annuali. Così tuteliamo imprenditori, investitori e istituti di credito’, specifica Bertacco.
La struttura finanziaria adottata dal gruppo si basa su società di scopo dedicate, ciascuna focalizzata su un singolo progetto. Questa organizzazione consente una gestione ottimale del rischio, facilita l’accesso al credito e garantisce trasparenza totale su costi e progressi dei lavori.
‘Attualmente gestiamo nove società operative, tutte con finanziamenti bancari per diversi milioni, senza richiedere garanzie personali ai soci. Le banche apprezzano la nostra struttura perché i processi sono misurabili e controllati’, sottolinea Bertacco.
Il gruppo coordina internamente l’intera filiera produttiva: individuazione delle opportunità, pianificazione economica, progettazione, selezione delle imprese, coordinamento cantieri, marketing e vendita.
Questa integrazione verticale crea valore per tutti gli stakeholder coinvolti, ottimizzando tempi e rischi per gli imprenditori, offrendo programmazione triennale alle imprese edili e fungendo da acceleratore commerciale per le agenzie immobiliari. La standardizzazione procedurale garantisce qualità costruttiva costante, indipendentemente dall’impresa esecutrice.
‘Gestiamo direttamente gli accordi con i produttori di materiali, mantenendo standard costruttivi identici per ogni progetto. Questo elimina variabili, costi imprevisti e ritardi’, aggiunge Bertacco.
L’innovazione caratterizza anche la fase commerciale attraverso showroom specializzati con consulenti esperienziali che accompagnano i clienti in percorsi immersivi mediante visori di realtà virtuale, permettendo di visitare le abitazioni prima della costruzione.
Attualmente FB Capital gestisce operazioni per 50,4 milioni di euro nell’area del Lago di Garda, con l’obiettivo di raggiungere 100 milioni entro il 2028. La rigenerazione urbana rappresenta l’80% delle operazioni del gruppo, configurandosi come risposta concreta per migliorare la qualità abitativa limitando nuove edificazioni.
Con un team di 40 professionisti tra interni ed esterni e sedi operative tra Vicenza e il Lago di Garda, l’azienda si prepara all’espansione territoriale. ‘Il nostro sistema è scalabile e replicabile.
Non ci innamoriamo dei territori, ma dei processi. Vogliamo contribuire alla rigenerazione urbana italiana con operazioni sostenibili, controllate e di valore per tutti’, conclude Bertacco.
